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¿Cuál es la diferencia entre hipotecas aseguradas, asegurables y no aseguradas? |

¿Cuál es la diferencia entre hipotecas aseguradas, asegurables y no aseguradas? |
13 enero, 2021
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Category: Buen Crédito

¿Está interesado en una tasa bajísima que ve en línea? Es mejor que comprenda sus estipulaciones.

Las tasas hipotecarias no son tan sencillas como la gente piensa. La competitividad de la tasa de su hipoteca está fuertemente influenciada por si su hipoteca puede estar asegurada por incumplimiento.

En algunos casos, como cuando compra una casa con un pago inicial inferior al 20%, no tiene otra opción. En la mayoría de los casos, debe comprar un seguro predeterminado.

En otros casos, el prestamista paga el seguro de incumplimiento, es opcional o no está disponible en su hipoteca.

Si usted es como la mayoría de los compradores de vivienda, sus ojos se ponen vidriosos cuando un asesor hipotecario comienza a hablar sobre hipotecas aseguradas, asegurables y no aseguradas. Pero conocer la diferencia puede prepararlo mejor para su próxima hipoteca o renovación.

Aquí hay un resumen rápido de los tres tipos …

¿Qué es una hipoteca asegurada?

Las hipotecas aseguradas generalmente tienen las tasas de interés más bajas de todas porque hay menos riesgo y gasto para el prestamista.

Si no cumple, la aseguradora le paga al prestamista. Si la aseguradora se declara insolvente, el Gobierno de Canadá respalda a la aseguradora.

Debido a que el riesgo se minimiza para el prestamista y debido a que el prestatario paga la prima de seguro predeterminada, el costo del préstamo para el prestamista es menor. Y por lo tanto, puede transmitir mejores tarifas.

  • Exigir al prestatario que pague la prima del seguro.
  • Proteja al prestamista en caso de incumplimiento, no a usted, el prestatario
  • Son obligatorios cuando su pago inicial es inferior al 20%
  • Generalmente se aplica cuando la hipoteca tiene un préstamo a valor (LTV) de 80.01 a 95% (el máximo permitido)
    • Técnicamente, puede comprar un seguro predeterminado en prácticamente cualquier LTV. En casos excepcionales, puede tener sentido pagar la prima de seguro predeterminada en una hipoteca de bajo LTV para obtener mejores condiciones del prestamista.
  • Se someten a pruebas de estrés según la tasa de referencia del Banco de Canadá con una amortización máxima de 25 años.
  • No están disponibles en propiedades no ocupadas por el propietario, compras de viviendas de más de $ 1 millón o refinanciaciones
  • Exigir que el prestatario tenga un buen crédito (puntaje de crédito mínimo de 600), índices de deuda razonables e ingresos razonablemente verificables
  • Están disponibles en Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC), Genworth Canada y Canada Guaranty
  • El costo del seguro puede incorporarse a la hipoteca y liquidarse durante el período de amortización o pagarse al cierre (lo que casi nadie hace).
    • Tenga en cuenta que algunas provincias (como Ontario) cobran impuestos sobre el seguro predeterminado, que debe pagarse al cierre, para sorpresa de muchos compradores de vivienda desprevenidos por primera vez.
  • Estas son las primas de seguro hipotecario actuales de CMHC a abril de 2019:

Consejo espía: cuando cambie de prestamista y suponga que no está refinanciando, asegúrese de que el nuevo prestamista mantenga su póliza de seguro en vigor. Podría ayudarlo a obtener una tasa más baja cuando cambie de prestamista en el futuro.

¿Qué es una hipoteca de alto coeficiente? Una hipoteca de alto índice (a veces denominada hipoteca “asegurada transaccionalmente”) es simplemente una hipoteca asegurada con menos del 20% del capital social.

¿Qué es una hipoteca asegurable?

Las hipotecas asegurables también están aseguradas por defecto, con la diferencia de que el prestamista paga la prima del seguro.

Los prestamistas compran este seguro (también conocido como “seguro a granel”) con el fin de reducir su riesgo y / o titularizar sus hipotecas (es decir, venderlas a inversores). Esto reduce sus costos de financiamiento y les permite transferir mejores tarifas a los consumidores, pero no tan buenas como las tarifas aseguradas transaccionalmente (también conocidas como “índice alto”) de las que hablamos anteriormente.

  • Están disponibles solo en hipotecas con un 20% de capital o más (es decir, una relación préstamo-valor del 80% o menos)
  • Por lo demás, tienen los mismos criterios y características crediticias que las hipotecas aseguradas.
  • No exija el pago de la prima por parte del prestatario (el prestamista paga el seguro)

Consejo de espía: las propiedades de $ 1 millón o más generalmente no se pueden asegurar por defecto. Sin embargo, si su propiedad estaba por debajo de $ 1 millón cuando obtuvo su hipoteca por primera vez, y no ha aumentado el monto del préstamo o la amortización desde entonces, aún puede ser asegurable según las reglas de derechos adquiridos. Eso es cierto incluso si el valor supera el millón de dólares en la actualidad.

¿Qué es una hipoteca no asegurable?

Las hipotecas que no se pueden asegurar por defecto se denominan no asegurables.

  • Aplicar a cualquiera de los siguientes:
    • Compras de $ 1 millón o más
    • Refinanciaciones (por ejemplo, al reemplazar su préstamo existente con un nuevo préstamo de mayor riesgo, como uno en el que está aumentando el tamaño de su hipoteca)
    • Propiedades de alquiler de una sola unidad no ocupadas por el propietario
    • Amortizaciones mayores de 25 años
  • No requieren primas de seguro (obviamente)

¿Me protege el seguro hipotecario?

No. El seguro de incumplimiento a veces se confunde con el seguro de vida hipotecario (también conocido como “vida del acreedor”). El primero protege al prestamista en caso de incumplimiento. Este último protege su patrimonio si muere.

El seguro por incumplimiento, como lo describe CMHC, “… le permite obtener una hipoteca por hasta el 95% del precio de compra de una vivienda. También garantiza que obtenga una tasa de interés razonable, incluso con un pago inicial más pequeño “.

También ayuda a estabilizar el mercado de la vivienda. “Durante las recesiones económicas, cuando los pagos iniciales pueden ser más difíciles de ahorrar, [el seguro de incumplimiento] garantiza la disponibilidad de fondos hipotecarios”, dice CMHC.

Pagos iniciales más altos = Tasas más altas

Difícilmente parece correcto, pero las tasas hipotecarias aseguradas, aquellas para compras con un pago inicial inferior al 20%, suelen ser más bajas que las tasas de las hipotecas no aseguradas (aquellas con un pago inicial del 20% o más).

La gente a menudo pregunta: “¿Por qué debería ofrecer mejores tasas hipotecarias a alguien con menos piel en el juego que a alguien que hace un pago inicial mayor?”

Al responder a esto, es importante recordar que el seguro protege al prestamista y a sus inversores. Eso significa que asumen menos riesgo teórico (independientemente del monto del pago inicial). Además, gracias a la titulización, no necesitan aportar toneladas de capital o recaudar cientos de millones en depósitos para originar hipotecas aseguradas. Por lo tanto, los prestamistas pueden financiar hipotecas aseguradas con mayor facilidad que un préstamo no asegurado.

Como resultado, el precio de las hipotecas no aseguradas de mayor riesgo no es tan bueno. ¿No te dijo tu madre siempre que la vida no es justa?

Como regla general, así es como se mueven las tasas para cada tipo de hipoteca:

  • Hipotecas aseguradas: las tasas más bajas de todas
  • Hipotecas asegurables: agregue lo siguiente a las mejores tarifas aseguradas que ve:
    • 5-10 puntos básicos si 65% LTV o menos
    • 10-15 puntos básicos si 65.01% a 75% LTV
    • 15-20 puntos básicos si 75.01% a 80% LTV
  • Hipotecas sin seguro: agregue de 25 a 35 puntos básicos al mejor precio de hipoteca asegurado.

(Este precio es exacto al 11 de abril de 2019, asumiendo un plazo fijo de 5 años).

En el momento en que se redacta esto, pagaría solo el 2,74% en una hipoteca asegurada con un anticipo del 5%, frente al 3,08% si no tiene seguro, en igualdad de condiciones. Eso, amigos míos, es el “beneficio” de una garantía del gobierno.