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Las mejores tasas hipotecarias ajustables a 7 años: Compare los préstamos hipotecarios híbridos ARM de 7/1 con 15; Opciones de FRM a 30 años

Las mejores tasas hipotecarias ajustables a 7 años: Compare los préstamos hipotecarios híbridos ARM de 7/1 con 15; Opciones de FRM a 30 años
13 enero, 2021
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Category: Para Una Hipoteca

Una hipoteca de siete años, a veces llamada ARM 7/1, está diseñada para brindarle la estabilidad de los pagos fijos durante los primeros 7 años del préstamo, pero también le permite calificar y pagar a una tasa de interés más baja para el primer cinco años. También hay hipotecas globo a 7 años, que requieren un pago principal completo al final de los 7 años, pero generalmente los prestamistas comerciales no las ofrecen en el mercado actual de viviendas residenciales. Es común que los préstamos globales se renueven cuando el plazo expira mediante el refinanciamiento del prestamista.

¿Cómo se comparan las tarifas de 7 años?

Las tasas teaser en una hipoteca de 7 años son más altas que las tasas en ARM de 1 o 3 años, pero generalmente son más bajas que las tasas en una ARM de 10 años o una hipoteca de tasa fija a 30 años. Los préstamos ARM 7/1 a menudo se negocian alrededor o ligeramente por encima de la tasa del préstamo hipotecario a 15 años. Un plazo de 7 años podría ser una buena opción para aquellos que compran una casa de inicio que desean aumentar su poder adquisitivo y planean cambiar en unos años, pero que desean evitar mucha volatilidad en sus niveles de pago.

¿Cuándo son las mejores tarifas?

Las ARM de 7 años, como las ARM de 3 y 5 años, se basan en varios índices, por lo que cuando la tendencia general es de tasas al alza, las tasas teaser de las hipotecas de tasa ajustable también aumentarán. Actualmente, las tasas son bajas, en parte porque la recuperación de la recesión ha sido lenta y la Reserva Federal ha comprado bonos del Tesoro y valores respaldados por hipotecas para eliminar los activos incobrables de los balances bancarios y reducir las tasas de interés.

Los ARM de 7 años suelen estar vinculados al Tesoro de 1 año o al LIBOR (tasa interbancaria de Londres), pero es posible que cualquier ARM en particular pueda estar vinculado a un índice diferente. Estos son los índices más comunes que utilizan los bancos para los índices hipotecarios:

  • Letra del Tesoro (T-Bill)
  • Tesorería de vencimiento constante (CMT o TCM)
  • Promedio del Tesoro a 12 meses (MAT o MTA)
  • Índice de Costo de Fondos del Distrito 11 (COFI)
  • Tasas de oferta interbancarias de Londres (LIBOR)
  • Índice de certificado de depósito (CODI)
  • Préstamo bancario preferencial (tasa preferencial)

La FHFA también publica una Encuesta mensual de tasas de interés (MIRS) que muchos prestamistas utilizan como índice para restablecer las tasas de interés.

La tasa inicial, llamada tasa indexada inicial, es una cantidad de porcentaje fijo por encima del índice en el que se basa el préstamo en el momento de la emisión. Esta cantidad agregada al índice se llama margen. Los pagos subsiguientes en el momento del ajuste se basarán en la tasa indexada en el momento del ajuste más la cantidad porcentual fija, igual que se calculó para la tasa indexada inicial, pero dentro de los límites de la tasa de pago especificados por los términos del préstamo. Aunque paga esa tasa indexada inicial durante los primeros cinco años de la vida del préstamo, la tasa indexada real del préstamo puede variar. Es importante saber cómo está estructurado el préstamo y cómo se amortiza durante el período inicial de 7 años y más allá.

Los topes de tasa de pago en hipotecas ARM 7/1 son generalmente hasta un aumento máximo de la tasa de interés del 2% en el momento del ajuste, y hasta un aumento máximo de la tasa de interés del 5% sobre la tasa inicial indexada durante la vida del préstamo, aunque Hay algunas hipotecas a 7 años que varían de este estándar. Algunos préstamos a siete años tienen un límite de ajuste inicial más alto, lo que permite al prestamista aumentar la tasa más para el primer ajuste que para los ajustes posteriores. Es importante saber si los préstamos que está considerando tienen un límite de ajuste inicial más alto.

Al analizar diferentes hipotecas a 7 años, es posible que se pregunte qué índice es mejor. En realidad, no hay índices buenos o malos, y cuando se comparan a niveles macro, no hay grandes diferencias. Cada uno tiene ventajas y desventajas. Una de las cosas que se deben evaluar cuando se analizan las hipotecas de tasa ajustable es si es probable que estemos en un mercado de tasas en aumento o en un mercado de tasas en descenso. Un préstamo vinculado a un índice rezagado, como el COFI, es más deseable cuando las tasas están subiendo, ya que la tasa del índice se retrasará con respecto a otros indicadores. Durante los períodos en que las tasas bajan, es mejor que tenga una hipoteca vinculada a un índice anticipado. Pero debido al largo período inicial de una ARM de 7/1, esto es menos importante de lo que sería con una ARM de 1 año, ya que nadie puede predecir con precisión dónde estarán las tasas de interés dentro de siete años. Con un préstamo de 7/1,aunque el índice utilizado debe tenerse en cuenta, otros factores deben tener más peso en la decisión de qué producto elegir. El índice afecta la tasa teaser ofrecida.

¿Cuáles son los beneficios de una hipoteca a 7 años?

  • Pago mensual más bajo durante los primeros siete años del préstamo
  • Capacidad para calificar para una hipoteca más grande, según la tasa de interés inicial
  • Posibilidad de refinanciar en una hipoteca de tasa fija si es poco probable que se mude pronto

¿Cuáles son las posibles desventajas?

Saber qué tipo de hipoteca está obteniendo puede ser un desafío, ya que muchas cosas que parecen una buena idea son a menudo las que pueden costarle más dinero.

Aunque los préstamos a 7 años se agrupan bajo el término “préstamo a siete años” o “ARM 7/1”, en realidad hay más de un tipo de préstamo bajo este título. Comprender cuáles de estos tipos están disponibles podría ahorrarle algo de dolor a su billetera en el futuro. Algunos tipos de hipotecas a 7 años tienen el potencial de amortización negativa.

La amortización negativa, en pocas palabras, es cuando termina debiendo más dinero del que pidió prestado inicialmente, porque sus pagos no han pagado ningún principio. La amortización negativa puede ser especialmente devastadora en tiempos de caída del valor de los bienes raíces, ya que el monto total que debe en la hipoteca aumenta mientras que el valor de la propiedad disminuye, lo que disminuye su participación en el capital. Cuando el valor de la propiedad cae por debajo de la cantidad adeuda, esto se llama estar “bajo el agua”. Algunos contratos ARM que permiten una amortización negativa tienen un límite del 110% al 125% del monto inicial del préstamo. Cuando el préstamo alcanza este nivel, la hipoteca se convierte automáticamente en una hipoteca totalmente amortizable que requiere el reembolso del principal.

Tasas hipotecarias históricas

La siguiente tabla enumera las tasas hipotecarias históricas para hipotecas a 30 años, hipotecas a 15 años y préstamos ARM 5/1. Históricamente, las ARM de 7/1 se negocian a tasas ligeramente más altas que las ARM de 5/1 y bastante cerca de la tasa fija de 15 años.

Año Tasa de FRM a 30 años Puntos de 30 años Tasa de FRM a 15 años Puntos de 15 años Tasa ARM 5/1 AÑO Puntos de 5/1 años Margen de 5/1 años
2018 4.54 0,5 4,00 0,5 3,82 0,3 2,76
2017 3,99 0,5 3,27 0,5 3,20 0.4 2,74
2016 3,65 0,5 2,93 0,5 2,87 0,5 2,74
2015 3,85 0,6 3,09 0,6 2,94 0,5 2,74
2014 4.17 0,6 3,29 0,6 3,02 0,5 2,74
2013 3,98 0,7 3.11 0,7 2,88 0,5 2,75
2012 3,66 0,7 2,93 0,7 2,78 0,6 2,74
2011 4.45 0,7 3,68 0,7 3.31 0,6 2,74
2010 4.69 0,7 4.1 0,7 3,82 0,6 2,74
2009 5,04 0,7 4.57 0,7 4,75 0,6 2,74
2008 6.03 0,6 5.62 0,6 5.74 0,6 2,75
2007 6.34 0.4 6.03 0.4 6.07 0,5 2,76
2006 6.41 0,5 6.07 0,5 6.08 0,6 2,77
2005 5.87 0,6 5.42 0,6 5.32 0,6 2,78
2004 5.84 0,7 5.21 0,6
2003 5.83 0,6 5.17 0,6
2002 6.54 0,6 5,98 0,6
2001 6,97 0,9 6.5 0,9
2000 8.05 1 7.72 1
1999 7,44 1 7.06 1
1998 6,94 1.1 6.59 1.1
1997 7,6 1,7 7.13 1,7
1996 7.81 1,7 7.32 1,7
1995 7,93 1.8 7,48 1.8
1994 8,38 1.8 7.86 1.8
1993 7.31 1,6 6,83 1,6
1992 8,39 1,7 7,96 1,7
1991 9.25 2
1990 10.13 2.1
1989 10,32 2.1
1988 10,34 2.1
1987 10.21 2.2
1986 10.19 2.2
1985 12.43 2.5
1984 13,88 2.5
1983 13.24 2.1
mil novecientos ochenta y dos 16.04 2.2
1981 16,63 2.1
1980 13,74 1.8
1979 11,2 1,6
1978 9,64 1.3
1977 8,85 1.1
1976 8,87 1.1
1975 9.05 1.1
1974 9.19 1.2
1973 8.04 1
1972 7.38 0,9

Tipos de ARM

Hay tres tipos de hipotecas a 7 años: ARM híbrida, ARM con intereses solamente y ARM con opción de pago.

  • ARM híbrido: con este tipo de hipoteca, la tasa indexada real se fija durante los primeros siete años del préstamo y, a partir de entonces, se ajusta cada año, una especie de híbrido entre una tasa fija y una tasa ajustable. Con un préstamo híbrido, el principio se amortiza durante toda la vida del préstamo, incluido el período inicial de siete años. Este es generalmente el tipo más seguro de ARM de 7 años para la mayoría de las personas, ya que no existe la posibilidad de una amortización negativa. Por lo general, las tasas de estos préstamos son ligeramente más altas que las de otros préstamos a 7 años, ya que el prestamista obtiene menos ganancias potenciales. Las ARM de la FHA son hipotecas híbridas.
  • ARM de solo interés (IO) : con un préstamo de solo interés, solo paga los intereses durante el período inicial de 7 años. Su pago es menor durante el período inicial, pero no está devolviendo ningún principio. Con algunas hipotecas IO, la tasa de interés se ajusta durante el período IO inicial, lo que da un potencial de amortización negativa. Generalmente, cuanto más largo sea el período de IO, mayores serán los pagos mensuales después de que finalice el período de IO. Estos préstamos generalmente tienen un precio más atractivo al principio, porque hay más ganancias potenciales para el prestamista. Cuanto más larga sea la duración inicial de los pagos de solo interés, mayores serán los pagos mensuales posteriores, ya que el préstamo se convierte en un préstamo con amortización de 30 años, lo que significa que el principal total deberá reembolsarse en los últimos 23 años del préstamo.
  • ARM con opción de pago:Este tipo de hipoteca también se denomina hipoteca de pago. Le permite elegir entre cuatro tipos de pago en un mes determinado. Puede elegir un pago tradicional que cubra el capital y los intereses para devolver el préstamo en 30 años, un pago más alto que reembolse el préstamo en 15 años, un pago de solo intereses que cubrirá solo los intereses y no el principio, o puede elegir un pago mínimo que puede ser menor que el monto de interés adeudado ese mes. Por lo general, este tipo de préstamos, si bien ofrecen cierta flexibilidad a aquellos con ingresos desiguales, tienen el mayor potencial negativo, ya que el potencial de amortización negativa es grande. Además de los reajustes regulares de tasas, estos préstamos generalmente se reajustan cada 5 años o cuando se alcanza un límite máximo de amortización negativo del 110% al 125% del monto del préstamo inicial.

Calcule ARM de 7/1 o compare préstamos fijos, ajustables y de solo interés uno al lado del otro.

En general, cada tipo de préstamo tiene un perfil de reembolso y riesgo diferente. El siguiente gráfico es para un ARM 5/1, pero muestra cómo los pagos pueden cambiar con el tiempo.

A continuación, se muestra una comparación de los pagos de préstamos ARM con los dos tipos más populares de hipotecas de tasa fija, en igualdad de condiciones, asumiendo un ajuste al límite máximo de pago.

Tipo de préstamo BRAZO Híbrido 7/1 BRAZO 7/1 IO ARM de 15 años 30 años de FRM
Tasa de interés inicial 3,736% 3,874% 3,058% 3,675%
Tasa de interés máxima 8,736% 8,874% 3,058% 3,675%
Pago P&I de 1 a 7 años $ 924.64 $ 666,67 $ 1.386,75 $ 917.74
AÑO 8 P&I $ 1,117.28 $ 1.322,67 $ 1.386,75 $ 917.74
AÑO 9 P&I $ 1.321,18 $ 1,440.20 $ 1.386,75 $ 917.74
Max P&I $ 1,425.69 $ 1,677.02 $ 1.386,75 $ 917.74
Pago promedio de P&I $ 1,295.01 $ 1,417.16 $ 1.386,75 $ 917.74
Saldo 7 años $ 171,059.19 $ 200,000.00 $ 117,961.53 $ 170.810,57
Interés total sobre el préstamo $ 266,204.79 $ 310,342.65 $ 49,614.80 $ 130,386.51
  • 20% de descuento en una casa de $ 250,000.
  • Límite de tasa de 2/2/5 utilizado en préstamos ARM.
  • Las APR enumeradas son precisas al 2 de noviembre de 2017. Las condiciones del mercado cambian regularmente.
  • Los pagos mensuales cubren el capital y los intereses, pero no incluyen otros costos de propiedad como los costos de cierre, el seguro de vivienda, el PMI, las tarifas de la HOA y los impuestos a la propiedad.
  • En aras de la simplicidad del cálculo, se presume que la amortización negativa no ocurre en préstamos ARM. Si sucediera, los cálculos se volverían mucho más complejos.

Al buscar una tasa hipotecaria a 7 años, la tasa inicial debería ser menos preocupante que otros factores. El monto del margen, los límites máximos, las tarifas máximas del prestamista y el potencial de amortización negativa y shock de pago deberían pesar más en su decisión que la tasa inicial. Solo cuando haya determinado que puede vivir con todos estos factores debería comparar las tarifas iniciales.

Si esta guía le resultó útil, es posible que desee considerar la posibilidad de leer nuestra guía completa sobre hipotecas de tasa ajustable.

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