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¿Por qué se transfieren los préstamos hipotecarios?

¿Por qué se transfieren los préstamos hipotecarios?
13 enero, 2021
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Entender por qué las hipotecas cambian de manos

¿Es usted uno de los muchos propietarios de viviendas que ha abierto una carta de su proveedor de hipotecas y ha leído que su préstamo hipotecario ha sido transferido? ¿Le provocó un aumento en su frecuencia cardíaca y le hizo preocuparse por lo que esto significa para usted y su hipoteca?

En primer lugar, trate de no preocuparse demasiado. Lo que muchos de nosotros no nos damos cuenta es que una hipoteca se puede transferir no solo una vez, sino varias veces durante el plazo de un préstamo. La mayoría de los prestatarios ni siquiera saben que ha sucedido.

De hecho, es solo bajo ciertas circunstancias que su prestamista tiene la obligación de informarle que su hipoteca ha sido vendida.

Sí, esto puede ser una preocupación, pero no se asuste. La transferencia de su hipoteca no afectará los términos de su préstamo de ninguna manera. Tendrá los mismos reembolsos, tasa de interés y condiciones del préstamo que tenía cuando firmó su contrato de hipoteca.

Entonces, puede que se esté preguntando, si nada cambia para mí, ¿por qué se transfieren los préstamos hipotecarios?

Para comprender por qué un prestamista podría transferir su hipoteca, primero, es crucial cambiar la forma en que pensamos sobre nuestros préstamos hipotecarios.

Su hipoteca es un producto financiero

Cuando solicite una hipoteca, sin duda buscará diferentes prestamistas. Luego evaluará una amplia gama de préstamos y sus términos y condiciones antes de elegir la mejor hipoteca para usted. En el camino, probablemente le hizo a los prestamistas potenciales un montón de preguntas sobre hipotecas para determinar quién sería el mejor para sus circunstancias financieras.

Sin duda alguna, probablemente haya aprendido bastante a lo largo del camino. El proceso de elección de prestamista y su hipoteca ha concluido. El prestamista ha aceptado su solicitud. Se siente como una relación entre ustedes dos.

Incorrecto. Para los prestamistas, las hipotecas son solo un producto más. Los productos que obtienen un beneficio estable, los convierten en artículos valiosos para comprar y vender.

Cómo una hipoteca puede ser rentable

Al presentar una solicitud de hipoteca y, si tiene éxito, firmar un contrato de hipoteca, el prestatario crea un producto que se puede comprar y vender en el mercado secundario de hipotecas.

Este mercado existe porque las hipotecas pueden ser rentables de tres formas:

  1. Tarifas de originación : cuando solicita una hipoteca, se le cobrará una tarifa de originación. Esta tarifa se aplica para cubrir los costos de su solicitud. En realidad, los bancos obtienen ganancias con las tarifas de originación, por lo que el simple hecho de guiar a un prestatario a través del proceso de solicitud es rentable.
  2. Servicio: una vez que tiene su hipoteca, una parte de su pago mensual se destina a la administración de su préstamo. Hacerlo incluye distribuir el dinero a los destinatarios correctos, registrar sus pagos, enviarle estados de cuenta, etc. La empresa que realiza este trabajo es el administrador hipotecario, y ellos obtienen sus ganancias de la parte administrativa de su pago mensual.
  3. Interés: el interés que paga cada mes va al “propietario” de la hipoteca. Cuando un prestamista vende su deuda hipotecaria a otra parte, al banco se le paga un porcentaje del monto del préstamo y el comprador gana su dinero a largo plazo mediante el pago de intereses.

Cuando un prestamista transfiere su hipoteca, puede transferir:

Solo la deuda

Su prestamista puede optar por vender solo su deuda hipotecaria. La cantidad que debe y, en consecuencia, el beneficio de los intereses de la deuda, pasará a ser propiedad de otra persona. Mientras tanto, su prestamista se reserva el derecho de pagar su deuda y seguirá ganando dinero a través de la administración de su hipoteca.

En este escenario, nada cambiará para usted y es posible que ni siquiera sepa que su deuda ha sido transferida.

Solo el servicio

Otra posibilidad es que su prestamista se quede con la parte de la deuda de su hipoteca, pero optará por transferir la administración de la deuda a otra empresa. En este caso, la nueva empresa se convierte en lo que se conoce como su administrador hipotecario.

En esta situación, su prestamista original y el nuevo administrador hipotecario deben comunicarse con usted por escrito para informarle lo sucedido. Cuando esto sucede, ambas compañías tienen varias responsabilidades legales y usted tiene derechos regulados a nivel federal.

Tanto la deuda como el servicio

La tercera posibilidad es que su prestamista venda tanto la deuda como el servicio de su hipoteca a otra organización. En este caso, se le informará, de la misma forma que lo haría si solo se hubiera cedido el servicio.

Algunos prestamistas optan por ganar dinero como originadores de hipotecas, pero no quieren el trabajo continuo de pagar el préstamo y asumir la deuda.

¿Qué es un originador de hipotecas ?

Un originador de hipotecas es la persona u organización que lo lleva a través del proceso de solicitud de hipoteca. En algunos casos, se trata de un agente hipotecario y, en otros casos, es el propio prestamista.

Funciona así:

Un prestatario potencial está buscando una hipoteca. En general, tienen dos opciones.

  1. Pueden investigar diferentes prestamistas y productos de préstamo y luego solicitarlos directamente al prestamista elegido. El prestamista gana dinero en esta etapa a través de las tarifas de apertura.
  2. Los prestatarios pueden acudir a un corredor de hipotecas. El corredor procesará su solicitud de la misma manera que lo hará un prestamista. Luego, una vez que la solicitud haya pasado todos los controles correspondientes, el corredor se conectará con un prestamista, quien proporcionará el dinero para el préstamo al cierre. Los corredores hipotecarios suelen tener acceso a numerosos programas hipotecarios. El corredor gana dinero a través de tarifas de originación y posiblemente a través de una comisión del prestamista.

El prestamista ahora es dueño del préstamo y puede ganar dinero al:

  1. Servicio del préstamo y venta de la deuda
  2. Mantener el préstamo, ganar dinero con los intereses y vender el servicio
  3. Vender tanto el servicio como la deuda
  4. Manteniendo tanto el servicio como la deuda.

Otros prestamistas optaron por obtener sus beneficios mediante el servicio de préstamos hipotecarios. En este caso, es el administrador hipotecario. Existen muchas diferencias entre el papel de un originador de hipotecas y un administrador de hipotecas.

¿Qué es un administrador hipotecario ?

Un administrador hipotecario es una empresa que se encarga de toda la administración de su préstamo. Cuando pensamos en el pago de una hipoteca, creemos que parte del pago se destina al pago del principal y la otra parte de la tarifa es el interés sobre la cantidad adeuda.

En realidad, es un poco más diverso.

Sí, una parte de su pago hipotecario mensual se destina al pago de la cantidad adeuda.

La otra parte de su pago no son solo los intereses de su préstamo. Este pago en realidad se divide en intereses, un cargo por servicio y, en algunas ocasiones, otras cosas, como el seguro hipotecario privado (PMI). La tarifa de servicio paga la administración de su hipoteca y se paga al administrador hipotecario .

El administrador hipotecario es responsable de:

  • Recibir el pago de su hipoteca.
  • Registrar el pago de su hipoteca contra su cuenta.
  • Distribuir el dinero a las personas adecuadas, es decir, la compañía de seguros, el propietario del préstamo, etc.
  • Tomar nota de todos estos pagos, dónde y cuándo se realizan, y realizar un seguimiento de los saldos restantes.
  • Envío al prestatario de un estado de cuenta hipotecario mensual o anual, lo que se acordó al firmar los documentos hipotecarios.
  • Brindar atención al cliente al prestatario. Esto podría ser para consultas básicas, para ayudar a los prestatarios que tienen dificultades financieras o para cualquier otra interacción con el prestatario.

Finalmente, el banco u otros prestamistas pueden optar por ganar dinero con los intereses del préstamo. En este caso, retienen la propiedad de su deuda. Cada mes se les paga el interés de la deuda a través del administrador hipotecario, así como la parte de su pago asignada para cancelar su deuda.

¿Por qué se transfieren los préstamos hipotecarios?

Entonces, ¿por qué los prestamistas transfieren préstamos hipotecarios? Seguramente sería mejor mantener la hipoteca y obtener todas las ganancias de las tres corrientes; las tarifas de originación, el servicio y los intereses?

Sin embargo, hay dos razones por las que los prestamistas transfieren préstamos hipotecarios.

Para liberar capital

En todo el país, los prestamistas aprueban aproximadamente 580.000 hipotecas al mes. Estos préstamos son productos financieros a largo plazo. Hoy en día, el plazo promedio de una hipoteca es de 30 años, y este es un tiempo largo para que el prestamista espere para recuperar todo su dinero.

No solo eso, sino que, lo que es más importante, el prestamista se quedaría sin capital y tendría que dejar de emitir hipotecas.

Funciona así.

Un prestamista tiene un capital de $ 20 mil millones, con el que puede aprobar préstamos hipotecarios. Como consecuencia, este prestamista puede aprobar 57.142 préstamos de $ 350.000 antes de que se queden sin dinero para prestar a otros prestatarios, para hipotecas adicionales.

Puede ver el problema. Sin vender las deudas hipotecarias, los prestamistas de los Estados Unidos se quedarían sin dinero rápidamente y no podrían aprobar nuevas hipotecas.

Para obtener ganancias

Incluso si los prestamistas tuvieran un suministro ilimitado de efectivo disponible para extender hipotecas, se pueden obtener ganancias vendiendo préstamos hipotecarios.

Por ejemplo, digamos que un prestamista obtiene una ganancia del 1% vendiendo préstamos hipotecarios. Estas ventas no se realizan préstamo por préstamo. Una gran cantidad de hipotecas se agruparán y se venderán juntas como un lote para que un prestamista venda préstamos por valor de tal vez $ 20 millones a la vez.

Al vender préstamos por valor de $ 20 millones, a una tasa del 1%, el prestamista tiene otros $ 20 millones para extender nuevos préstamos hipotecarios MÁS que han ganado $ 200,000 en el proceso.

Si un prestamista hiciera esto una vez al mes, ganaría $ 2,400,000 al año vendiendo sus préstamos hipotecarios. Mientras tanto, si el prestamista se hubiera quedado con esos préstamos y la tasa de interés promedio fuera del 5%, el prestamista ganaría $ 1,00,000 en intereses.

Incluso si retuvieran los préstamos hipotecarios y el servicio, la cantidad que ganaría el prestamista no se acerca a las ganancias que se obtendrían en el mercado secundario de hipotecas.

¿Quién compra préstamos hipotecarios?

Entonces, ahora que sabemos por qué se puede vender su préstamo hipotecario, veremos quién puede comprarlo. Después de todo, sería bueno saber exactamente a quién le debes tu dinero, ¿no es así?

Fannie Mae y Freddie Mac compran la mayoría de los préstamos hipotecarios en el mercado secundario.

Freddie Mac

Freddie Mac es el nombre más familiar de Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Después de comprar hipotecas, Freddie Mac agrupa varios préstamos y vende acciones de esos paquetes en los mercados financieros como “Valores respaldados por hipotecas”.

La FHLMC ofrece una garantía de que los inversores que compran estas acciones recibirán un pago garantizado cada mes, y el Departamento del Tesoro del Gobierno de los Estados Unidos respalda esta garantía.

Fannie Mae

Fannie Mae es la Asociación Hipotecaria Nacional Federal y, como Freddie Mac, también compran hipotecas, las agrupan en valores respaldados por hipotecas y luego venden acciones de MBS en los mercados financieros.

Nuevamente, al igual que con Freddie Mac, los inversores reciben un pago mensual, y esto está respaldado por el Departamento del Tesoro de EE. UU.

La principal diferencia entre los dos es que Fannie Mae compra hipotecas a los bancos más grandes y Freddie Mac compra préstamos a prestamistas más pequeños.

Las acciones de los valores respaldados por hipotecas de Freddie Mac y Fannie Mae son principalmente fondos de pensiones, compañías de seguros, agentes de valores, fondos de inversión y otras instituciones financieras.

¿Siempre ha existido un mercado secundario de préstamos hipotecarios?

El gobierno fundó Fannie Mae y Freddie Mac en 1970. Antes de esto, solo los bancos más grandes tenían suficiente dinero para extender miles de hipotecas y mantenerlas durante la vigencia del préstamo. Como resultado, las hipotecas eran difíciles de obtener y había poca competencia en el mercado hipotecario. Esta falta de competencia llevó a tasas de interés y tarifas más altas.

Al establecer Fannie Mae y Freddie Mac, el gobierno creó un sistema en el que los bancos pueden vender las hipotecas que venden y liberar capital adicional, como consecuencia, los prestamistas pueden extender más préstamos a más préstamos. Esto estimula la competencia entre prestamistas, bajando las tasas de interés y permitiendo que más personas compren sus propias casas.

No solo eso, sino que un próspero mercado inmobiliario impulsa toda la economía. Dependiendo de dónde obtenga su información, los bienes raíces contribuyen entre el 13% y el 18% del Producto Interno Bruto de EE. UU.

Pensamientos finales

Los prestamistas y los prestatarios tienen actitudes muy diferentes hacia los préstamos hipotecarios. Para los prestatarios, una hipoteca es algo personal, pero para los prestamistas, su préstamo es un producto financiero que se puede comprar y vender en el mercado secundario de hipotecas.

El gobierno creó el mercado hipotecario secundario para proporcionar un mecanismo mediante el cual los prestamistas pueden transferir préstamos hipotecarios y así liberar más capital como consecuencia; Los prestamistas pueden entonces otorgar más hipotecas a más prestatarios. Esto es bueno para los préstamos porque facilita la obtención de hipotecas y la competencia adicional reduce las tasas de interés y las tarifas. No solo eso, sino que toda esta actividad económica hace una contribución significativa a la economía estadounidense.

Al transferir préstamos hipotecarios, los prestamistas no solo tienen más dinero para autorizar más hipotecas, sino que también pueden obtener ganancias cuando colocan paquetes de hipotecas a la venta en el mercado secundario.

Recursos hipotecarios útiles adicionales

  • Qué necesitará un prestamista para otorgar una hipoteca: vea qué necesita para proporcionarle un prestamista para que le otorgue un préstamo. Debe entenderse que los diferentes tipos de préstamos requieren documentación diversa. Consulte una lista de todos los requisitos para los principales programas de préstamos, incluidos los convencionales, FHA, VA y USDA, entre otros.
  • Ventajas y desventajas de un préstamo FHA 203k: ¿planea utilizar un préstamo 203k para renovar una propiedad? Antes de hacerlo, asegúrese de conocer los pros y los contras de este tipo de hipoteca.
  • Cómo impactan las tasas de interés en lo que paga por una vivienda: estamos en uno de los mejores entornos de tasas de interés para una compra de bienes raíces en décadas. Vea cómo la tasa de interés que recibe por su préstamo puede influir en lo que paga por una casa.
  • Incorporación de los costos de cierre al préstamo con una hipoteca de la FHA: aprenda lo que necesita saber sobre la incorporación de los costos de cierre a la hipoteca final al comprar una vivienda con un préstamo de la FHA.

Utilice estos recursos hipotecarios adicionales para tomar decisiones financieras sólidas al comprar una casa.

Sobre el autor: El artículo anterior sobre por qué se transfieren las hipotecas fue escrito por Geoff Southworth. Geoff es el creador de RealEstateInfoGuide.com, el sitio que ayuda a los nuevos propietarios, inversores y futuros propietarios a navegar con éxito en el complejo mundo de la propiedad inmobiliaria.

Geoff ha sido inversor de bienes raíces durante los últimos ocho años y ha tenido experiencia como administrador de un fondo de capital privado de bienes raíces libre de deudas, así como también como enfermero registrado en trauma de emergencia y cuidado de laboratorio de cateterismo cardíaco. Como resultado, ha desarrollado un enfoque único de bienes raíces en el que “las personas primero, los negocios después”.