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REIT hipotecarios, explicado; ETF de Global X

REIT hipotecarios, explicado; ETF de Global X
13 enero, 2021
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Category: Tasas De Interés

Durante este entorno prolongado de tipos de interés bajos, muchos inversores han considerado añadir exposición a los Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) para mejorar potencialmente las características de rendimiento de su cartera. Sin embargo, dentro de la clase de activos REIT, hay dos tipos amplios de REIT: REIT de capital e REIT hipotecario (mREIT), con características muy distintas. En este artículo, buscamos arrojar luz sobre la porción mREIT del mercado al abordar las siguientes preguntas:

  • ¿Qué es un REIT hipotecario?
  • ¿Cuál es el modelo de negocio típico de mREIT?
  • ¿Cuáles son los riesgos asociados con los mREIT?
  • ¿Cuál es la perspectiva de los mREIT?

¿Qué es un REIT hipotecario?

Los MREIT son una porción relativamente pequeña del mercado global de REIT, que representan solo el 6% de la clase de activos con $ 67 mil millones en capitalización de mercado total. 1 A pesar de estar bajo el paraguas de los REIT, los mREIT a menudo se analizan por separado de los REIT de acciones debido a las diferencias en las bases de activos, modelos comerciales y perfiles de financiamiento. En este sentido, el Estándar de Clasificación Global de la Industria (GICS) clasifica los REIT de acciones en el sector ‘Inmobiliario’, mientras que los mREIT aterrizan en el sector ‘Financiero’. 2

Mientras que los REIT de acciones invierten en propiedades físicas, los mREIT invierten en hipotecas o valores respaldados por hipotecas (MBS), lo que los convierte en propietarios de deuda inmobiliaria. Dentro del espacio mREIT, estas entidades tienden a centrarse en hipotecas residenciales y valores respaldados por hipotecas (RMBS) o hipotecas comerciales y valores respaldados por hipotecas (CMBS). El tamaño del mercado hipotecario residencial ha sido históricamente más grande, lo que hace que los mREIT residenciales sean más frecuentes que sus contrapartes comerciales.

¿Cuál es el modelo de negocio típico de mREIT?

Los MREIT suelen derivar sus rendimientos de los ingresos generados por las hipotecas en su cartera, así como de los cambios en los valores actuales netos de las hipotecas (VAN). Esto no es diferente a los REIT de acciones, que obtienen sus rendimientos de los alquileres pagados por los inquilinos y los cambios en las valoraciones de sus propiedades. Sin embargo, las hipotecas tienden a ser mucho más líquidas que las propiedades físicas, lo que permite a los mREIT gestionar de manera más ágil sus exposiciones por región geográfica, tipo de propiedad, riesgo crediticio y riesgo de tasa de interés. Dada esta flexibilidad, muchos mREIT operan más como un administrador de fondos de bonos que como un propietario, entregando activamente su cartera de hipotecas y exposiciones para responder a las cambiantes condiciones y expectativas del mercado. Otra característica de las hipotecas es que reembolsan su principal (salvo incumplimiento),mientras que las propiedades físicas pueden tener ganancias ilimitadas o perder valor.

Para financiar la compra de hipotecas, los mREIT en su mayoría piden prestado a través de valores de deuda a corto plazo como acuerdos de recompra (repos) o captan capital. Dada su gran dependencia de los préstamos, los mREIT se centran en el diferencial entre el costo de la deuda y los ingresos recibidos de sus participaciones hipotecarias. Cuanto más amplio es este margen, generalmente más rentable es para el mREIT. Como ilustración de este diferencial, la diferencia actual entre la tasa de recompra a un día y la tasa hipotecaria a 30 años es del 2,78%. 3

Otra medida importante es la cantidad de deuda que asume un mREIT, dado que este apalancamiento actúa como un multiplicador. Los MREIT, por ejemplo, exhiben actualmente una relación deuda-capital promedio de 4.3x, que cuando se multiplica por el diferencial de tasa de interés hipotecario a 30 años / repo de 2.78% da como resultado un diferencial efectivo de 11.95%. 4

Para cualquier mREIT, su objetivo es maximizar este diferencial efectivo mientras se gestionan los riesgos asociados. Para hacerlo, los mREIT tienen algunas palancas clave que pueden ajustar para afectar la propagación efectiva o la exposición a riesgos específicos. Estas palancas incluyen principalmente:

  • Riesgo de tasa de interés / duración : ¿cuánto duran las hipotecas que están comprando (por ejemplo, 5 años, 10 años, 30 años)? Las hipotecas más largas tienden a pagar un rendimiento más alto, pero también tienen más riesgo de tasa de interés. 5 Los MREIT pueden ajustar su riesgo de duración 6 mediante el uso de derivados como los swaps de tipos de interés. Sin embargo, los derivados tienen sus propios riesgos, como una volatilidad potencialmente mayor que sus activos subyacentes y el riesgo de contraparte.
  • Riesgo de crédito : ¿qué tan riesgosas son las hipotecas que están comprando? Las hipotecas más riesgosas tienden a pagar un rendimiento más alto, pero también es más probable que incumplan. Los MREIT pueden optar por centrarse en hipotecas de agencia de mayor calidad que tienen un riesgo crediticio cuasi gubernamental o apuntar a hipotecas de no agencia de menor calidad emitidas por instituciones privadas como bancos. Los MREIT también pueden ajustar la exposición al riesgo crediticio utilizando derivados crediticios como los credit default swaps (CDS).
  • Apalancamiento : ¿cuánta deuda utiliza el mREIT para comprar hipotecas? Un mayor apalancamiento puede aumentar el diferencial efectivo, pero también magnificar otros riesgos.

Estas palancas pueden variar significativamente de mREIT a mREIT dependiendo de su tolerancia al riesgo o opiniones sobre las tasas de interés y el entorno macro. A modo de ejemplo, mostramos dos perfiles de mREIT diferentes a continuación: Annaly (NLY), el mREIT más grande, y Ellington (EARN), uno de los más pequeños según la capitalización de mercado dentro del índice FTSE NAREIT Mortgage REIT.

En lugar de centrarse únicamente en el diferencial de tipos de interés, los mREIT también pueden optar por utilizar su experiencia para intentar capturar los cambios en los valores actuales netos de varias hipotecas. Si los mREIT solo dependieran del margen de interés para los ingresos, se esperaría que su rendimiento se correlacionara positivamente con los cambios en los diferenciales de tipos de interés. Sin embargo, el siguiente gráfico muestra que, por lo general, este no ha sido el caso, ya que hay años en los que el diferencial se ha reducido mientras que los mREIT arrojaron rendimientos positivos. Esto puede deberse a que las hipotecas se aprecian en VAN.

¿Cuáles son los otros riesgos asociados con los mREIT?

A continuación se muestra un resumen de algunos de los otros riesgos adicionales que pueden afectar el desempeño de las hipotecas o los REIT hipotecarios:

Riesgo de pago anticipado : la caída de las tasas de interés o una mayor volatilidad de las tasas de interés pueden acelerar el ritmo del refinanciamiento hipotecario. Esto puede cambiar las características de duración de una cartera de hipotecas y generar riesgo de reinversión, donde los mREIT deben reinvertir el capital reembolsado a una tasa más baja que antes.

Riesgo de extensión : la otra cara del riesgo de pago anticipado ocurre si las tasas de interés suben y los propietarios permanecen en sus hipotecas existentes más tiempo de lo previsto. Esto puede tener un efecto negativo en el valor de las hipotecas porque los propietarios mantienen su baja tasa de interés por más tiempo.

Riesgo de cobertura : los mREIT a menudo utilizan instrumentos de cobertura en un esfuerzo por controlar varios cambios en las tasas de interés, los riesgos crediticios y los escenarios macro. El valor y la precisión de estas apuestas pueden tener un efecto importante en los beneficios finales.

¿Qué es Outlook para mREIT?

Aunque cada mREIT tiene una cartera única de hipotecas y exposiciones variables a ciertos riesgos macro, existen entornos específicos que han sido particularmente positivos para el amplio universo de mREIT. En primer lugar, los mREIT tienden a beneficiarse de los bajos niveles de volatilidad de las tasas de interés porque esto reduce el riesgo de pago anticipado. El gráfico a continuación muestra que históricamente el desempeño de mREIT está correlacionado negativamente con la volatilidad de la tasa de interés.

En segundo lugar, como se discutió anteriormente, los mREIT tienden a beneficiarse de diferenciales más amplios entre sus costos de endeudamiento y el rendimiento de sus hipotecas.

Un entorno que tiende a ser negativo para los mREIT es cuando hay un cambio paralelo en la curva de rendimiento. Las tasas de interés más altas hacen que el VAN de la cartera hipotecaria caiga mientras que el riesgo de extensión también se vuelve más probable. Un aplanamiento de la curva de rendimiento también es negativo para los mREIT desde la perspectiva del diferencial de interés, ya que puede reducir, o incluso anular, el riesgo de duración que asumen. Por estas razones, algunos mREIT pueden cubrir ampliamente los riesgos de un cambio de tasa.

Poniendo todo esto junto, debería producirse un entorno generalmente positivo para los mREIT cuando las tasas de interés son estables y hay un diferencial de tasas de interés saludable. Una oportunidad y un riesgo potenciales para el espacio mREIT se presentarán en los próximos años a medida que la Reserva Federal de los EE. UU. Comience a deshacer su balance de $ 4.5 billones. Esta “normalización de la política” estimulará a la Fed a comenzar a retirar sus 1,8 billones de dólares en activos MBS de la agencia. La Fed ha declarado constantemente que este proceso será gradual para evitar cualquier volatilidad inesperada. Dada la propiedad sustancial de MBS por parte de la Fed, es probable que la normalización de las políticas tenga un efecto de ampliación en los diferenciales de MBS. Suponiendo que la Fed pueda mantener baja la volatilidad de las tasas de interés, varios equipos de administración de mREIT creen que ampliar los diferenciales presentará oportunidades significativas.

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